Thị trường bất động sản năm 2020 bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch Covid-19, nhưng không vì thế mà thị trường mất đi những điểm nhấn đáng chú ý, trong đó có cả chính sách lẫn những diễn biến thực tại trên thị trường. Tạp chí TCDN xin điểm lại những vấn đề, sự kiện bất động sản nổi bật nhất trong 2020.
1.Bất động sản lệch pha cung – cầu
Thị phần bất động sản trong 2020 được một số ít cơ quan nhìn nhận “ chưa có tín hiệu không bình thường, cực đoan lớn ”. Tuy nhiên, nhìn tổng thể và toàn diện, thị trường đang có tín hiệu lệch sóng cung – cầu ngày càng nghiêm trọng. Cụ thể, theo thống kê của Thương Hội Bất động sản Tp. HCM, nhu yếu của người dân so với phân khúc nhà ở trung, hạng sang ( có giá từ 25 triệu đồng / mét vuông trở lên ) chỉ chiếm từ 20 – 30 %, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm hơn 65 % loại sản phẩm tiến hành. Thị trường hiện đang dư thừa khoảng chừng 70-100 triệu mét vuông sàn cao tầm trung. Mặt khác, nhu yếu về phân khúc nhà tại thương mại tầm trung, giá rẻ ( dưới 25 triệu đồng / mét vuông ) dù chiếm đến 70-80 % thị trường nhưng lại thiếu nguồn cung khá lớn. Đặc biệt là tại những thị trường lớn như Tp. HCM và TP. Hà Nội, sự lệch sóng cung – cầu ngày càng nghiêm trọng.
2. Đất ven đô sốt ảo
Sau khi TP.HN công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 vào giữa tháng 7, ngay lập tức giá đất những làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá. Đất vườn, ruộng đầu tháng chỉ có mấy trăm nghìn đồng / mét vuông, đến cuối tháng đã tăng lên 2 triệu đồng / mét vuông.
Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất… dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng – Hoà Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao. Tại Đông Anh, từ cuối năm 2019 khi có thông tin trở thành một trong 4 huyện ngoại thành Hà Nội được lên quận vào năm 2020, đến nay, thị trường vẫn chưa ngừng “hét” giá. Có những khu đất giá bán lên đến 80 triệu đồng/m2, đắt ngang với giá một số trong quận nội thành.
Bạn đang đọc: 10 sự kiện bất động sản năm 2020
Đáng nói, thị trường tận mắt chứng kiến một nghịch lý : Giá đất trong nhiều dự án Bất Động Sản được góp vốn đầu tư hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 – 40 triệu đồng / mét vuông, nhưng đất trong làng xóm không được góp vốn đầu tư hạ tầng tương ứng đô thị lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng / mét vuông. 
3.Tín dụng vẫn “chảy đều” vào bất động sản
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, nếu như quý 1/2020 tín dụng thanh toán bất động sản chỉ tăng 0,88 % thì hết quý 2/2020 đã tăng tới 10,21 %. Theo báo cáo giải trình kinh tế tài chính 9 tháng của nhiều ngân hàng nhà nước thuộc top đầu doanh thu toàn mạng lưới hệ thống, tín dụng thanh toán bất động sản cũng đang là một trong những động lực chính để thôi thúc tăng trưởng doanh thu. Trong báo cáo giải trình gửi Quốc hội mới gần đây của Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng thanh toán nghành nghề dịch vụ bất động sản tăng cao hơn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng thanh toán chung và tập trung chuyên sâu đa phần vào dư nợ ship hàng mục tiêu tự sử dụng. Theo đó, đến nay, tổng dư nợ tín dụng thanh toán nghành nghề dịch vụ bất động sản khoảng chừng 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 19 % dư nợ tín dụng thanh toán toàn nền kinh tế tài chính, trong đó, 62,43 % là tín dụng thanh toán ship hàng nhu yếu về nhà ở.
4. Bất động sản công nghiệp phát triển mạnh
Báo cáo ngành update mới gần đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và tăng trưởng Nước Ta ( BSC ) cho thấy, tính đến hết tháng 11/2020, Nước Ta có 369 khu công nghiệp được xây dựng ; tổng diện tích quy hoạnh 113,300 ha ; diện tích quy hoạnh thương phẩm 73,600 ha. Trong đó, khu công nghiệp đang hoạt động giải trí là 280 khu ; tổng diện tích quy hoạnh 82,800 ha ; diện tích quy hoạnh thương phẩm 56,600 ha ; tỷ suất lấp đầy 70,1 %. Còn 89 khu công nghiệp đang kiến thiết xây dựng ; tổng diện tích quy hoạnh 30,500 ha ; diện tích quy hoạnh thương phẩm 16,300 ha. Có thể thấy, bất động sản công nghiệp lại trở thành điểm sáng trong năm nay và dự báo cho cả năm 2021 bởi những tác động ảnh hưởng từ những hiệp định thương mại EVFTA, RCEP, kế hoạch lập xí nghiệp sản xuất sản xuất tại Nước Ta của nhiều tập đoàn lớn.
5. M&A bất động sản tăng mạnh
Theo tài liệu tổng hợp từ MergerMarket và HSF, tại Nước Ta, tổng giá trị M&A năm 2019 đạt 7,2 tỷ USD, bằng 94,7 % giá trị năm 2018. Do tác động ảnh hưởng của Covid-19 cũng như một số ít yếu tố khác, dự kiến giá trị M&A năm 2020 liên tục suy giảm, ước đạt 3,5 tỷ USD, bằng 48,6 % so với năm 2019. Tuy nhiên, hiện bất động sản là một trong những nghành có hoạt động giải trí M&A sôi động nhất tại Nước Ta. Theo thông cáo vừa được Vingroup phát ra ngày 16/6, một nhóm nhà đầu tư do quỹ góp vốn đầu tư Kohlberg Kravis Roberts ( KKR, Hoa Kỳ ) đứng đầu, trong đó có quỹ góp vốn đầu tư Temasek ( Nước Singapore ) đã hoàn tất giao dịch mua lại hơn 200 triệu CP VHM của CTCP Vinhomes trải qua thanh toán giao dịch thỏa thuận hợp tác, với giá trị thanh toán giao dịch lên tới 15.100 tỷ đồng, tương tự 650 triệu USD. Giao dịch được triển khai qua Quỹ Asian Fund III. Với tỷ suất nắm giữ sau thanh toán giao dịch là 6 % CP, nhóm nhà đầu tư ngoại này đã trở thành cổ đông lớn ( nắm trên 5 % vốn ) của Vinhomes Riverside. Báo cáo kinh tế tài chính hợp nhất của tập đoàn lớn Novaland công bố mới gần đây cho thấy, tính đến nay tập đoàn lớn này đã nhận giải ngân cho vay tới 21.293 tỷ đồng từ những tổ chức triển khai tín dụng thanh toán, đối tác chiến lược trong hoạt động giải trí kêu gọi vốn. Khoản vốn này đa số được dùng cho hoạt động giải trí M&A và góp vốn đầu tư tăng trưởng những dự án Bất Động Sản. Quý 3/2020, Novaland cũng đã hoàn tất thỏa thuận hợp tác chuyển nhượng ủy quyền 51 % CP đang nắm giữ tại một công ty chiếm hữu dự án Bất Động Sản bất động sản thuộc khu vực TT Tp. HCM. Đồng thời, tính đến hết tháng 9/2020 tập đoàn lớn này cũng đã hoàn tất việc mua lại 99,98 % Liberty với trị giá 1.400 tỷ đồng. Tại Tỉnh Bình Dương, Phát Đạt đã triển khai bắt tay với Tập đoàn Danh Khôi để tăng trưởng dự án Bất Động Sản Astral City – dự án Bất Động Sản vừa được ra đời vào hồi tháng 10/2020. Trong quý 3, Phát Đạt cũng hoàn tất mua lại Công ty Bến Thành – Long Hải, chủ dự án Bất Động Sản khu du lịch Bến Thành – Long Hải tại huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Phát Đạt đã chi tới 1.375 tỷ đồng để mua lại 68,75 % vốn công ty này. Tập đoàn Danh Khôi cũng đã mua lại 100 % nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để trở thành chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản Sun Frontier. Nói tóm lại, dù bị tác động ảnh hưởng bởi dịch bệnh, tuy nhiên việc mua và bán bất động sản luôn diễn ra sôi động, qua đó kích thích sự tăng trưởng của thị trường. 
6. Khung giá đất tăng
Theo quy định của Chính phủ, khung giá đất 2020 – 2024 được điều chỉnh không quá 20% so với hiện hành. Sauk hi có quyết định, giá đất tại hầu hết các địa phương trên cả nước đã đồng loạt tăng. Tại Hà Nội, giai đoạn từ 1/1/2020 đến 31/12/2024, bảng giá các loại đất tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014 – 2019, chỉ riêng mức giá đất nông nghiệp được giữ nguyên.
Cụ thể, so với đất ở tại những Q. kiểm soát và điều chỉnh tăng trung bình 16 % so với những tuyến đường trục chính 2 chiều ; tăng trung bình 12 % so với những tuyến đường 1 chiều ; những tuyến đường còn lại trung bình tăng 15 %. Đất thương mại, dịch vụ tại những Q. được kiểm soát và điều chỉnh bằng 62 – 65 % giá đất ở sau khi kiểm soát và điều chỉnh. Trong đó, so với 4 Q. ( Ba Đình, Hoàn Kiếm, Q. Đống Đa, Hai Bà Trưng ) kiểm soát và điều chỉnh bằng 65 %, những Q. còn lại kiểm soát và điều chỉnh bằng 62 %. Giá đất sản xuất kinh doanh thương mại phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ ở những Q. cũng tăng trung bình 16 % so với những tuyến đường trục chính 2 chiều ; tăng 12 % so với những tuyến đường 1 chiều ; tăng 15 % với những tuyến đường còn lại.
7. Bất cập về chính sách
Theo quan điểm của nhiều chuyên viên, mặc dầu khung pháp lý của thị trường bất động sản đã từng bước được triển khai xong, bổ trợ, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều yếu tố chưa ổn cần sửa đổi, bổ trợ. Đơn cử, về những chủ trương thuế, Nghị định 69/2009 / NĐ-CP phát hành ngày 13/9/2009 lao lý, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng pháp luật về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường so với những dự án Bất Động Sản kinh doanh thương mại nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác lập giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt phẳng và nộp tiền sử dụng. Một bất hài hòa và hợp lý khác trong chủ trương thuế là Thông tư 161 / 2009 / TT-BTC về thuế thu nhập cá thể lao lý thu 2 % cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua và bán nhà ở hình thành trong tương lai. Gọi là thu nhập cá thể, nhưng việc hành thu thực ra là thu cố định và thắt chặt trên lệch giá chuyển nhượng ủy quyền, không có miễn giảm, không dựa vào thu nhập trong thực tiễn, người mua dù lỗ cũng vẫn thu. Thuế doanh thu đánh vào dòng tiền kinh doanh thương mại, tiền góp vốn đầu tư vào mẫu sản phẩm dở dang trong quy trình sản xuất ra sản phẩm & hàng hóa, nên có ảnh hưởng tác động rất mạnh đến việc góp vốn đầu tư vốn xã hội vào thị trường này. Thuế suất thuế thu nhập cá thể quá cao và hành thu bất hài hòa và hợp lý là một trong những nguyên do chính dẫn đến thực trạng ngừng hoạt động thị trường trong thời hạn qua. Ngoài ra, theo những chuyên viên, những luật khác như Luật Đất Đai và Luật Quy hoạch … đều đang “ có yếu tố ”, khiến những dự án Bất Động Sản ách tắc. Kết quả khảo sát của Vietnam Report ( VNR ) về nghành này chỉ rõ, 100 % doanh nghiệp bất động sản nhận định và đánh giá : yếu tố thủ tục hành chính, sách vở pháp lý là thử thách lớn nhất, làm giảm nguồn cung mới. Mặc dù nhà nước đã có những cải cách nhưng vẫn chưa có nhiều đổi khác, dự án Bất Động Sản vẫn bị đình trệ do tiến trình phê duyệt đất đai và giấy phép thiết kế xây dựng bị lê dài … 
8. Trả mặt bằng kinh doanh
Do ảnh hưởng tác động của dịch Covid-19 suốt từ đầu năm, nhiều shop mặt phố, những tiệm kinh doanh thương mại nhỏ tại TP. Hà Nội và Tp. HCM đã phải đóng cửa vì không hề đủ trả tiền mặt phẳng. Khảo sát của CBRE mới gần đây cho thấy 43 % khách thuê cho rằng lệch giá sẽ giảm từ 10 – 30 % trong năm 2020, 61 % khách thuê cho biết chưa được nhận những tương hỗ từ chủ nhà và 27 % kỳ vọng được chủ nhà tương hỗ nhiều hơn vì hoạt động giải trí kinh doanh thương mại đang bị tác động ảnh hưởng nặng từ Covid-19. Báo cáo thị trường quý 3/2020 của CBRE Nước Ta cho hay, tỷ suất mặt phẳng kinh doanh bán lẻ trống trung bình vẫn cao hơn năm trước do những tên thương hiệu kinh doanh bán lẻ, đa phần là thời trang và siêu thị nhà hàng trong nước trả lại mặt phẳng. Một số chủ góp vốn đầu tư vẫn giữ chủ trương khuyến mại cho những khách thuê hiện hữu và khách thuê mới, tuy rằng số lượng dự án Bất Động Sản có chủ trương khuyến mại không nhiều như trong đợt Covid-19 hồi đầu năm. Theo khảo sát của Savills vào quý 3/2020, khách thuê thuộc ngành hàng dịch vụ nhà hàng siêu thị và thời trang cũng có sự đổi khác rõ ràng về diện tích quy hoạnh thuê hoặc do trả mặt phẳng hoặc do giảm bớt diện tích quy hoạnh thuê để cắt giảm ngân sách. Xu hướng giảm diện tích quy hoạnh thuê hoặc trả những shop hoạt động giải trí không hiệu suất cao nhiều năng lực sẽ liên tục diễn ra trong thời hạn tới.
9. Nhà đầu tư bất động sản đổ ra Bắc
Nếu trước đây xu thế những chủ góp vốn đầu tư phía Bắc góp vốn đầu tư Nam tiến rất rầm rộ thì vài năm trở lại đây, khuynh hướng này đã hòn đảo chiều. Những ông lớn trên thị trường bất động sản Tp. HCM như Masterise Group, Phú Mỹ Hưng, Phú Long, Nam Long … đã xuất hiện tại thị trường bất động sản phía Bắc khi liên tục công bố những dự án Bất Động Sản lớn.
Đại diện Savills Việt Nam cho biết do khan hiếm quỹ đất, vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án ở Tp. HCM là một trong những nguyên nhân làm cho các doanh nghiệp bất động sản dịch chuyển, mở rộng thị trường ra phía Bắc.
10. FDI bất động sản
Theo báo cáo giải trình của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/11/2020, tổng vốn ĐK cấp mới, kiểm soát và điều chỉnh và góp vốn, mua CP của nhà đầu tư quốc tế vào nghành nghề dịch vụ hoạt động giải trí kinh doanh thương mại bất động sản đạt 3,8 tỷ USD, tăng 15 % so với cùng kỳ 2019. Tính riêng trong 3 quý vừa mới qua, tổng vốn FDI đổ vào bất động sản còn tăng mạnh nữa, từ 0,264 tỷ USD trong quý I lên 0,586 tỷ USD ở quý II và đạt 2,35 tỷ USD trong quý III. 
Nguyên Hà
Source: https://wada.byxar.com
Category: Bất động sản
