Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, nhiều trong số các cơn sốt đất hiện nay là sốt ảo, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư thứ cấp cần cẩn trọng để tránh sập bẫy, mắc kẹt.
Lập hội nhóm đẩy giá đất, 3 phút nghe điện thoại một lần
Chiêu trò thông dụng và quen thuộc nhất của giới đầu tư mạnh bất động sản trong những cơn sốt là tạo ra không khí sôi động cho khu vực cần đẩy giá. Những người này thường link để lập hội nhóm rồi đổ dồn về những khu đất, liên tục ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, đặt cọc, phát trực tiếp trên những trang mạng xã hội ( livestream ) để lôi cuốn sự chú ý quan tâm của nhà đầu tư .Anh Bình, một “ cò đất ” cho biết, lần gần nhất anh tham gia vào thị trường là giữa năm 2020 khi giá đất khu giãn dân ở xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất lên cơn sốt ăn theo 2 yêu cầu lập quy hoạch dự án Bất Động Sản của một “ ông lớn ” bất động sản. Lúc bấy giờ, giá đất tại đây tăng phi mã theo từng giờ, từng ngày. Chỉ trong 10 ngày, những mảnh đất 6-7 triệu đồng / mét vuông bị đẩy lên 15-17 triệu đồng / mét vuông .
 |
| Môi giới dùng nhiều chiêu trò “thổi giá” kiếm tiền tỷ trong cơn sốt đất. |
Anh Bình cho biết, trong hàng trăm người xuất hiện tại “ chợ bất động sản ” lúc bấy giờ, chỉ khoảng chừng 10 % là khách đến xem đất, còn lại đều là “ cò ”. Họ ăn mặc đẹp, một số ít thuê xe hơi đến để đóng vai khách xem đất. Giá cả đều do “ cò ” quyết định hành động, vô chừng, nhốn nháo, chộp giật, tùy vào sự hiểu biết của khách. Tuy nhiên thanh toán giao dịch thành công xuất sắc không nhiều .“ Giới “ cò đất ” tinh lắm, nhìn ai là khách mới, ai là chủ đất, ai là môi giới biết ngay. Nhiều khi chúng tôi phải diễn kịch, vờ có điện thoại cảm ứng đưa lên nghe, 3-5 phút lại nghe một lần rồi hét lớn những thuật ngữ chốt giá, tăng giá, lấy sổ đỏ chính chủ, đặt cọc trăm triệu … Thỉnh thoảng bạn bè kéo khách ra góc riêng vờ vịt thủ thỉ, chiết khấu vì quý mến, chuyện trò hợp ”, anh Bình kể .Anh cũng bật mý sau khi “ dụ ” được nhà đầu tư xuống tiền và nắm chắc doanh thu, tối thiểu khoảng chừng 30-50 %, “ cò đất ”, nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường này và những người mắc kẹt thường là những nhà đầu tư mới ( hay còn gọi là F0 ) .Dù những chiêu thức này không mới và đã có nhiều hệ lụy nhãn tiền nhưng không ít nhà đầu tư vẫn mắc bẫy. “ Sự phức tạp của “ cò đất ” hoàn toàn có thể khiến những nhà đầu tư nóng ruột và xuống tiền với kỳ vọng thu được doanh thu cao. Đánh vào lòng tham là mánh khóe quan trọng nhất của giới “ cò ” .“ Sốt đất được xem là ảo khi giá đất tăng 30-40 % giá trị chỉ trong một khoảng chừng thời hạn ngắn, 1-2 tháng. Và cũng chính bằng chừng đó thời hạn, sốt đất ảo sẽ kết thúc nên nhà đầu tư cần thận trọng để không tham gia vào điểm cuối của những chu kỳ luân hồi sốt, tránh mắc cạn ”, ông Nguyễn Văn Đính, quản trị Hội Môi giới bất động sản Nước Ta cảnh báo nhắc nhở .
Gom đất, tách thửa kiếm bạc tỷ
Anh Hữu, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nội cho biết: Đầu năm 2018, anh cùng một nhóm nhà đầu tư khác vào Phú Quốc trong đợt sốt đất đỉnh điểm. Anh cùng nhóm của mình tìm gom một loạt lô đất, ước tính tổng diện tích khoảng 40 sào (mỗi sào 360m2) rồi sau đó phân lô, bán nền.
Cụ thể, trong 40 sào mà anh nhóm anh Hữu gom có trên 15 sào đã được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ở vĩnh viễn ( sổ đỏ chính chủ ), số còn lại chưa được cấp giấy hoặc đã được cấp nhưng thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây nhiều năm .
 |
| Nở rộ tình trạng phân lô bán nền trong cơn sốt đất |
Theo san sẻ của anh Hữu, giá những miếng đất chưa có sổ hoặc không phải đất ở lâu năm có giá thấp hơn rất nhiều so với những mảnh còn lại, thường thì chỉ bằng 1/3 hoặc 50%. Sau khi gom thành công xuất sắc, nhóm nhà đầu tư đã triển khai chia lại phần đất này, bảo vệ những phần đất đều có đất ở và được cấp giấy ghi nhận quyền chiếm hữu .“ Nếu chọn đúng thời gian đến bán hàng, chúng tôi hoàn toàn có thể thu về số tiền gấp 3 lần so với vốn bắt đầu ”, anh Hữu kể. Sau khi có lãi ở Phú Quốc, nhóm nhà góp vốn đầu tư của anh Hữu liên tục đi gom đất ở nhiều nơi khác, gần đây nhất là tại Sóc Sơn và Ba Vì ( TP. Hà Nội ). Phần lớn những đợt “ xuống tiền ” của anh Hữu đều cho doanh thu tốt, thường ở mức 100 – 200 % .Việc gom đất này, theo anh Hữu, là không có nhiều rủi ro đáng tiếc tuy nhiên cần nhiều vốn và thời hạn. “ Chúng tôi thường mất 2-3 tháng để gom đất và làm những thủ tục tương quan. Nếu không nhìn nhận đúng tình hình, gom đất vào cuối chu kỳ luân hồi sốt đất thì Phần Trăm mắc kẹt là rất cao ” .“ Trong cơn sốt, việc bán lại những lô đất thường rất dễ. Người mua phần nhiều không có nhu yếu ở thực nên không chăm sóc quá nhiều đến nguồn gốc đất. Miễn là đất không vướng quy hoạch thì đều hoàn toàn có thể thanh toán giao dịch ”, anh Hữu kể .Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc quản lý và điều hành Công ty Luật TNHH Bamboo Star, Đoàn Luật sư TP TP.HN cho rằng, việc những nhà đầu tư cá thể mua đi bán lại, chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất nói trên tuy không vi phạm pháp lý tuy nhiên gây ra nhiều hệ lụy .Ông Nguyễn Văn Đính cũng nhận định và đánh giá pháp lý hiện tại chưa có chế tài đủ mạnh để kiểm soát và điều chỉnh thực trạng cá thể tự ý gom đất, tách thửa dù hình thức góp vốn đầu tư này góp thêm phần tạo ra những cơn sốt đất, gây nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản .
“Hiện tượng tự tách thửa đã bộc lộ nhiều bất cập, hệ lụy và cần phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ bởi hệ thống pháp luật”, ông Đính nói.
Đồng thời, ông khuyến nghị nhà đầu tư thứ cấp cần xem xét và thận trọng khi xuống tiền bởi hình thức góp vốn đầu tư này tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng tiếc. Thứ nhất, do không phải là đất dự án Bất Động Sản nên những khu đất tách thửa này không có nhìn nhận tác động ảnh hưởng môi trường tự nhiên, không được nghiệm thu sát hoạch hạ tầng … Thứ hai, việc tách thửa thuận tiện dẫn tới tỷ lệ dân số ngày càng tăng nhanh gọn, vận tốc đô thị hóa nông thôn nhanh hơn vận tốc tăng trưởng cơ sở hạ cũng là yếu tố cần phải có giải pháp trấn áp .
Lâm Tùng
Cận Tết đất sốt ‘điên cuồng’, giật mình giá tạm tính 1m2 căn hộ ở Thủ Thiêm
Tại Thành Phố Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh trong khi những căn hộ cao cấp thương mại dưới 30 triệu đồng / mét vuông dần “ biến mất ” trên thị trường thì những căn hộ cao cấp triệu USD, những biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang trăm tỷ ngày càng thông dụng và có xu thế liên tục vọt giá tăng chóng mặt .
Source: https://wada.byxar.com
Category: Bất động sản
