ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2021 VÀ DỰ BÁO DIỄN BIẾN TRONG THỜI GIAN TỚI
Kính gửi : Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị
Viện Kinh tế kiến thiết xây dựng kính báo cáo giải trình Bộ trưởng 1 số ít nội dung tương quan đến tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021 và dự báo diễn biến trong thời hạn tới như sau :
Từ kết quả thu thập số liệu, phân tích đánh giá dựa trên cơ sở 02 chỉ tiêu cơ bản là lượng và giá bất động sản cho thấy tình hình diễn biến chung của thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm trên bình diện cả nước như sau:
- Ngay sau khi kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán kết thúc, tình hình dịch Covid-19 lắng xuống, thị trường bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là tại thời điểm cuối tháng 3 vào đầu tháng 4. Đây là thời điểm thị trường hoạt động mạnh mẽ nhất trong nửa đầu năm tại hầu hết các phân khúc như đất nền, nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng,… Các dự án condotel, villa resort sau thời gian dài trầm lắng, thời điểm tháng 4 đã có nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại. Tuy nhiên, bắt đầu từ đầu tháng 5, khi dịch bệnh bùng phát trở lại, kế hoạch mở bán các dự án đều bị hoãn lại, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch lại rơi vào trạng thái trầm lắng ở cả giao dịch mua bán cũng như cho thuê.
– Đất nền là phân khúc có sự dịch chuyển mạnh nhất trong nửa đầu năm 2021 khi giá rao bán đất nền tăng nhanh trong thời hạn ngắn .
Sau dịp nghỉ Tết Nguyên Đán đã xuất hiện hiện tượng “sốt đất” cục bộ tại một số khu vực của nhiều địa phương trên cả nước như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Thuận, Quảng Trị, Bình Phước, Bắc Giang,… bên cạnh nguyên nhân nguồn cung dự án không nhiều, nhu cầu đầu tư của người dân tăng còn có nguyên nhân do những hành vi của một số đối tượng đầu cơ, môi giới lợi dụng thông tin về đầu tư dự án, quy hoạch,… để đẩy giá đất lên cao nhằm thu lợi bất chính.
Sau khi có sự vào cuộc của Bộ Xây dựng và chính quyền sở tại địa phương, tới giữa quý II / 2021, thực trạng tăng giá đất nền đã chấm hết tuy nhiên giá vẫn còn ở mức khá cao ( đa phần ở trong khu dân cư hiện hữu ) .
– Đối với mô hình nhà tại, thị trường trong 6 tháng đầu năm cơ bản vẫn tăng trưởng không thay đổi, giá thanh toán giao dịch và lượng thanh toán giao dịch tại hầu hết những địa phương có xu thế tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2020 .
Nguồn cung hầu hết là nhà ở tầm trung và hạng sang, nhà tại xã hội và giá thấp còn rất hạn chế. Trong đó, nguồn cung nhà ở sơ cấp từ những dự án Bất Động Sản mở bán liên tục giảm so với năm 2020 .
– Biến động giá giao dịch bình quân cả nước đối với nhà ở và đất nền trong 6 tháng đầu năm 2021 theo kết quả nghiên cứu, thu thập được từ thị trường thể hiện tại Hình 1.
Biến động về giá giao dịch bình quân cả nước đối với nhà ở và đất nền
* Nguồn : Viện Kinh tế kiến thiết xây dựng theo dõi, tổng hợp
– Dịch bệnh Covid-19 diễn ra trong 6 tháng đầu năm 2021 khiến cho thị trường văn phòng và căn hộ chung cư cao cấp cho thuê chưa thể phục sinh. Giá cho thuê liên tục xu thế giảm tuy nhiên mức độ giảm thấp hơn so với cùng kỳ 2020. Nhu cầu thuê tương đối không thay đổi so với cuối năm 2020, trong đó văn phòng hạng A và căn hộ cao cấp hạng sang giảm mạnh nhất so với những phân khúc còn lại .
– Biến động giá cho thuê bình quân cả nước đối với căn hộ chung cư cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2021 theo kết quả nghiên cứu, thu thập được từ thị trường thể hiện tại Hình 2.
Biến động về giá cho thuê bình quân cả nước đối với căn hộ chung cư Cho thuê và văn phòng cho thuê (Quý I/2020=100%)
* Nguồn : Viện Kinh tế thiết kế xây dựng theo dõi, tổng hợp
– Mặc dù dịch bệnh diễn biến phức tạp tác động ảnh hưởng đến hầu hết những loại bất động sản, bất động sản công nghiệp vẫn liên tục xu thế tăng trưởng can đảm và mạnh mẽ và là “ điểm sáng ” đáng quan tâm trên thị trường do được sự chăm sóc của nhiều nhà đầu tư và sản xuất quốc tế. Tỷ lệ lấp đầy và giá cho thuê tại những khu công nghiệp đã được đưa vào hoạt động giải trí tăng khá cao .
a ) Đối với nhà ở
Nguồn cung nhà ở tại những dự án Bất Động Sản trong 6 tháng đầu năm 2021 hầu hết vẫn là phân khúc hạng sang, tầm trung và tập trung chuyên sâu đa phần ở mô hình căn hộ chung cư cao cấp căn hộ cao cấp. Do ảnh hưởng tác động bởi dịch bệnh và tác động ảnh hưởng từ việc tăng cường công tác làm việc kiểm tra, thanh tra rà soát tính pháp lý và tổ chức triển khai triển khai của những dự án Bất Động Sản bất động sản nên số lượng dự án Bất Động Sản mới được ra đời trong nửa đầu năm không nhiều .
Trên thị trường sơ cấp, số lượng nhà ở được chứng nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trong 6 tháng đầu năm tại các địa phương hầu hết giảm so với kỳ trước và so với cùng kỳ năm 2020. Tại TP. Hồ Chí Minh, 6 tháng đầu năm 2021 có 6.181 căn nhà được chứng nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giảm 8,9% so với 6 tháng đầu năm 2020. Tại Hà Nội, số lượng nhà đủ điều kiện bán tính đến hết quý I/2021 là 7,062 căn, giảm 24,9% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tại Đà Nẵng, 6 tháng đầu năm 2021, số lượng nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là 673 căn, tăng 87 căn (tương đương 14,8%) so với cùng kỳ năm 2020.
Một số dự án Bất Động Sản nhà ở nhà ở được mở bán trong nửa đầu năm 2021 như : King Crown Infinity khoảng chừng 80-90 triệu đồng / mét vuông, LDG River giá khoảng chừng 40 triệu đồng / mét vuông, The 9 Stellars giá khoảng chừng 50 triệu đồng / mét vuông, Saigon Sports City giá khoảng chừng 95 triệu đồng / mét vuông tại TP. Hồ Chí Minh ; The Rivana giá khoảng chừng 36 triệu đồng ( Tỉnh Bình Dương ), … Một số dự án Bất Động Sản nhà biệt thự nghỉ dưỡng, liền kề mở bán trong nửa đầu năm 2021 như : Dự án 319 Uy Nỗ Đông Anh giá khoảng chừng 51 triệu đồng / mét vuông tại TP. Hà Nội, An Bình Vọng Đông Yên Phong giá khoảng chừng 25 triệu đồng / mét vuông tại Thành Phố Bắc Ninh, giá khoảng chừng 20 triệu đồng / mét vuông tại Tỉnh Bình Dương, …
Tại thị trường thứ cấp, nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp căn hộ cao cấp 6 tháng đầu năm 2021 có khuynh hướng giảm vào quý I nhưng tăng dần vào quý II ( nguồn cung quý II tại Thành Phố Hà Nội tăng khoảng chừng 15,8 %, tại TP. Hồ Chí Minh tăng 28,1 % ). Căn hộ nhà ở giá rẻ liên tục ở thực trạng khan hiếm và chỉ Open ở những khu vực xa TT .
Đối với nhà ở riêng lẻ, nguồn cung trong quý II/2021 tại Hà Nội tăng khoảng 25,1%, tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 24,6% so với quý I/2021.
Cơ cấu nguồn cung thứ cấp căn hộ chung cư theo giá trị căn hộ tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 thể hiện tại Bảng 1.
Cơ cấu nguồn cung căn hộ trên thị trường thứ cấp theo giá trị căn hộ
So với cùng kỳ năm 2020, lượng thanh toán giao dịch nhà ở căn hộ chung cư cao cấp tăng nhẹ ( tại Thành Phố Hà Nội tăng 4,1 %, tại TP. Hồ Chí Minh tăng 3,9 % ). Đối với nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau, lượng thanh toán giao dịch tại TP.HN tăng 10,6 %, tại TP. Hồ Chí Minh tăng 2,1 %, Tỉnh Bình Dương tăng 2,8 %, Long An giảm 8,2 % so với nửa cuối năm 2020 .
Tháng 2 và tháng 5 là hai tháng có lượng giao dịch giảm mạnh ở hầu hết các loại hình bất động sản tại các địa phương. Sự sụt giảm của lượng giao dịch này là in ảnh hưởng bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán (thời điểm tháng 2) và sự bùng phát của làn sóng Covid thứ 4 lan rộng khắp cả nước (thời điểm tháng 5) khiến nhiều địa phương phải thực hiện biện pháp giãn cách xã hội để phòng chống dịch bệnh.
Lượng thanh toán giao dịch đa phần vẫn tập trung chuyên sâu ở mô hình nhà ở căn hộ chung cư cao cấp tầm trung, hạng sang và nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau tại khu dân cư hiện hữu. TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Tỉnh Bình Dương là 3 thị trường có lượng thanh toán giao dịch cao nhất ở cả mô hình nhà ở căn hộ cao cấp và nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau .
Tỉ lệ thụ nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường thứ cấp trong 6 tháng đầu năm 2021 giảm so với nửa cuối năm 2020 và đạt mức 56,1 % tại TP. Hà Nội ( giảm 18,9 % ), tại TP. Hồ Chí minh là 55,4 % ( giảm 4,7 % ), Thành Phố Đà Nẵng là 54,1 % và tại Tỉnh Bình Dương là 60,6 %. Đối với mô hình biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang, nhà liền kề, tỷ suất hấp thụ nguồn cung trong 6 tháng nửa đầu năm 2021 tại những địa phương cao hơn so với căn hộ chung cư cao cấp căn hộ chung cư cao cấp, tại TP. Hà Nội đạt 61,70 %, TP. Hồ Chí Minh đạt 52,4 %, Tỉnh Bình Dương đạt 65,9 %, Đồng Nai đạt 64,9 % .
Diễn biến tình hình giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề tại một số địa phương theo kết quả nghiên cứu biến động thông tin thu thập được từ thị trường thể hiện tại Hình 3 và Hình 4.
Biến động về lượng giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 (Tháng 12/2020=100%)
* Nguồn : Viện Kinh tế thiết kế xây dựng theo dõi, tổng hợp
Biến động về lượng giao dịch thứ cấp biệt thự, nhà liền kề tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 (Tháng 12/2020=100%)
* Nguồn : Viện Kinh tế thiết kế xây dựng theo dõi, tổng hợp
Giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại các địa phương đang có xu hướng tăng đều theo các quý.
Trong đó, giá giao dịch căn hộ bình dân có mức tăng cao nhất tại khu vực các quận/huyện như: Long Biên, Gia Lâm, Đan Phượng (Hà Nội); TP. Thủ Đức, quận Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh); TP. Thuận An (Bình Dương): 800 dịch căn hộ trung cấp có mức tăng cao tại một số khu vực như quận Thanh Xuân, Hoàng Mai (Hà Nội); quận 5, TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh); TP. Dĩ An (Bình Dương). Đối với căn hộ cao cấp, giá giao dịch trong quý I và quý II lộ các địa phương cơ bản ổn định. Biến động giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số tỉnh, thành phố trong 6 tháng đầu năm 2021 thể hiện tại Hình 5.
Biến động giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 (Tháng 12/2020=100%)
* Nguồn : Viện Kinh tế thiết kế xây dựng theo dõi, tổng hợp
Giá thanh toán giao dịch nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau trong những dự án Bất Động Sản tại nhiều địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn liên tục xu thế tăng so với cuối năm 2020, 1 số ít địa phương có mức giá tăng cao và tăng đều theo quý trong nửa đầu năm 2021 là Thành Phố Hà Nội, TP. Hải Phòng, Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai. Trong đó, 1 số ít khu vực có mức giá thanh toán giao dịch tăng cao như : Thanh Trì, Hoài Đức, Đan Phượng tại Thành Phố Hà Nội ) ; thị xã Bến Cát, TP. Thủ Dầu Một ( Tỉnh Bình Dương ) ; Q. Lê Chân, huyện Thủy Nguyên ( Hải Phòng Đất Cảng ) ; …
Biến động giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 thể hiện tại Hình 6.
Biến động giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 (Tháng 12/2020=100%)
* Nguồn : Viện Kinh tế kiến thiết xây dựng theo dõi, tổng hợp
Đối với loại hình căn hộ chung cư cho thuê, giá cho thuê nhìn chung vẫn có xu hướng giảm theo quý so với cuối năm 2020 (mức giảm bình quân toàn thị trường khoảng 5%). Tại Hà Nội, các quận Cầu Giấy, Tây Hồ là khu vực có mức giá cho thuê căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp giảm mạnh nhất. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá cho thuê căn hộ trung và cao cấp tại quận 7, Bình Tân có mức giảm mạnh nhất.
Biến động giá cho thuê căn hộ chung cư tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 thể hiện tại Hình 7.
Biến động giá cho thuê căn hộ chung cư tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 (Tháng 12/2020=100%)
* Nguồn : Viện Kinh tế kiến thiết xây dựng theo dõi, tổng hợp
So sánh mặt phẳng dịch chuyển giá nhà ở trên toàn nước 2021, Đồng Nai là địa phương có mức tăng giá không thay đổi và cao nhất so với cả hai mô hình căn hộ cao cấp căn hộ chung cư cao cấp và nhà riêng lẻ trong những dự án Bất Động Sản. Các tỉnh, thành phố phía Nam liên tục là khu vực có thị trường nhà ở lớn hơn và mặt phẳng giá cao hơn những tỉnh miền Bắc và miền Trung .
b ) Đối với đất nền
Nguồn cung thứ cấp đất nền trong quý II/2021 tập trung nhiều ở các địa phương như TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Khánh Hòa. So với quý I, nguồn cung tại các địa phương có xu hướng tăng (tại Hà Nội tăng khoảng 15,7%, tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 7,2%, tại Đà Nẵng tăng khoảng 11%, Bình Dương tăng khoảng 14,8%). Đồng Nai là tỉnh có mức độ tăng nguồn cung thứ cấp và lượng giao dịch đất nền so với quý I/2021 cao nhất (nguồn cung tăng khoảng 33,1%, lượng giao dịch tăng khoảng 31,2%).
Tình hình giao dịch đất nền dự án trong 6 tháng đầu năm 2021 có xu hướng tăng so với thời điểm cuối năm 2020. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu là những địa phương có lượng giao dịch cao. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung trên thị trường thứ cấp bình quân là khoảng 67,8% và đạt mức cao ở một số địa phương như Bình Dương (khoảng 71,8%), Quảng Ninh (khoảng 79%), Bà Rịa – Vũng Tàu (khoảng 72%).
Diễn biến tình hình giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại một số địa phương theo kết quả nghiên cứu biến động thông tin thu thập được từ thị trường thể hiện tại Hình 8.
Biến động lượng thanh toán giao dịch thứ cấp đất nền dự án Bất Động Sản tại 1 số ít địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 ( Tháng 12/2020 = 100 % )
* Nguồn : Viện Kinh tế thiết kế xây dựng theo dõi, tổng hợp
Giá giao dịch đất nền cho xây dựng nhà ở trong nửa đầu năm 2021 nhìn chung tăng tương đối cao ở hầu hết các địa phương. Hà Nội, Đà Nẵng, Đồng Nai là các địa phương có mức giá giao dịch bình quân tăng khá mạnh so với cả nước, trong đó cụ thể tại các khu vực: Hoài Đức, Long Biên, Đồng Nai” Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Biến động giá giao dịch bình quân đất nền cho xây dựng nhà ở trên thị trường thứ cấp tại một số địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 thể hiện tại Hình 9.
Biến động giá thanh toán giao dịch thứ cấp đất nền dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà ở tại một số ít địa phương trong 6 tháng đầu năm 2021 ( Tháng 12/2020 = 100 % )
. * Nguồn : Viện Kinh tế thiết kế xây dựng theo dõi, tổng hợp
Từ cuối quý I / 2021 đến đầu quý II / 2021, giá đất nền trong khu dân cư tại 1 số ít địa phương như Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai ( TP. Hà Nội ) ; TP. Quận Thủ Đức, Cần Giờ ( TP. Hồ Chí Minh ) ; Thủy Nguyên, Kiến Thụy ( TP. Hải Phòng ) ; Lục Nam, Yên Dũng ( Bắc Giang ) ; Từ Sơn ( TP Bắc Ninh ) ; Hớn Quảng ( Bình Phước ) ; Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành ( Đồng Nai ) ; … tăng nhanh trong thời hạn ngắn do Open những thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên Q., thành phố ; chủ trương góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng những khu đô thị, khu du lịch mới, góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng trường bay .
Thêm vào đó, sự chuyển đổi dòng tiền vào bất động sản thay vì gửi tiết kiệm, đầu tư vào các hoạt động kinh doanh hay từ thị trường chứng khoán,… khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền trở nên sốt nóng. Giá rao bán tại các địa phương nêu trên tăng mạnh 20-30%, có nơi tăng 150-200% so với thời điểm cuối năm 2020. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế tại các khu vực này hầu như rất ít khi hình thức giao dịch chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng đặt cọc ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.
Hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh gọn hạ nhiệt sau khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những văn bản chỉ huy để chính quyền sở tại địa phương kịp thời đưa ra những thông tin cảnh báo nhắc nhở cũng như là khai thác thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa phận ( như thông tin quy hoạch trường bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại TP. Hải Phòng, kiểm soát và điều chỉnh bảng giá đất tại Thành Phố Đà Nẵng, … ) .
Sự tăng nhanh giá đất nền tuy xảy ra cục bộ nhưng lại xuất hiện ở nhiều địa phương nên cũng đã góp phần nâng mặt bằng giá đất chung cao hơn so với thời điểm trước khi sốt nóng. Tới giữa quý I/2021, giá đất nền đã giảm ở một số nơi tuy nhiên hiện tượng giảm giá sâu không xuất hiện nhiều, hầu hết chỉ là các tin rao bán “cắt lỗ” để thu hút người mua.
c ) Đối với văn phòng cho thuê
Trong 6 tháng đầu năm 2021, số lượng dự án tòa nhà văn phòng mới được hoàn thành và đưa vào sử dụng không nhiều. Nguồn cung mới văn phòng cho thuê vẫn được bổ sung từ các tòa nhà hỗn hợp. Nguồn cung văn phòng cho thuê hạng A tập trung tại các khu vực trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm (tại Hà Nội), quận 1, 7 (tại TP. Hồ Chí Minh). Đối với văn phòng hạng B, nguồn cung văn phòng mới đến nhiều từ khu vực các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (tại Hà Nội), quận Gò Vấp, TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh). Một số tòa nhà văn phòng hạng A, B mới gia nhập thị trường nổi bật như: BRG Tower giá cho thuê khoảng 38-50 USD/m2/tháng (tại Hà Nội); Pearl 5 Tower giá khoảng 35-45 USD/m2/tháng, The Graces giá khoảng 20 USD/m2/tháng (tại TP. Hồ Chí Minh); Diamond Time giá cho thuê khoảng 30 USD/m2/tháng (tại Đà Nẵng).
Nhu cầu thuê văn phòng và công suất cho thuê văn phòng trong nửa đầu năm 2021 tương đối ổn định so với cuối năm 2020. Tại thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu thuê văn phòng hạng B, C tại một số quận, huyện lân cận trung tâm tăng so với quý trước trong khi nhu cầu thuê văn phòng hạng A trên toàn địa bàn thành phố tiếp tục giảm nhẹ. Bên cạnh đó, mô hình văn phòng ảo, văn phòng chia sẻ vẫn tiếp tục phát triển mạnh bởi thời gian thuê và mức giá thuê linh hoạt, tiết kiệm, phù hợp với các doanh nghiệp mới thành lập, các doanh nghiệp có quy mô nhỏ.
Giá cho thuê văn phòng trung bình toàn thị trường trong nửa đầu năm 2021 liên tục xu thế giảm nhẹ so với cuối năm 2020. Biến động giá cho thuê văn phòng tại TP.HN và TP. Hồ Chí Minh bộc lộ tại Hình 10 .
Biến động giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2021 (Tháng 12/2020=100%)
* Nguồn : Viện Kinh tế kiến thiết xây dựng theo dõi, tổng hợp
d ) Đối với mặt phẳng thương mại
Trong 6 tháng đầu năm 2021, số lượng dự án trung tâm thương mại và siêu thị mới được khai trương đi vào hoạt động không nhiều. Một số dự án trung tâm thương mại mới được khai trương như: VV Mall (Đà Nẵng) quy mô 35.000 m2, Trung tâm thương mại GO! (Thái Nguyên) 36.000 m2, Thắng Lợi (TP. Hồ Chí Minh) 16.000 m2, Lotte Mart Gold Coast Nha Trang (Khánh Hòa) khoảng 4.700m2.
Nhu cầu thuê mặt bằng thương mại trong nửa đầu 2021 tăng nhẹ vào quý I/2021 do nhu cầu mua sắm, trao đổi hàng hóa tăng trong dịp Tết Nguyên đán và các thương hiệu quốc tế tiếp tục mở rộng hệ thống tại các cơ sở mới. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại và siêu thị lớn cơ bản ổn định ở mức khoảng 90%. Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố vẫn gặp khó khăn khi nhu cầu thuê tiếp tục giảm, đặc biệt trong giai đoạn bùng phát dịch bệnh Covid lần thứ 4 nhất là ở các địa phương xuất hiện nhiều ca bệnh và phải thực hiện các biện pháp giãn cách (như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bắc Giang, Bắc Ninh,…). Tuy nhiên, tình trạng sang nhượng, trả mặt bằng không xuất hiện nhiều như giai đoạn cùng kỳ năm 2020.
Giá cho thuê bình quân toàn thị trường mặt bằng tại các trung tâm thương mại và siêu thị trong 6 tháng đầu năm 2021 cơ bản ổn định, giá cho thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 10-30%.
đ ) Đối với khách sạn, khu du lịch nghỉ ngơi
Nguồn cung mới khách sạn 4-5 sao và khu du lịch nghỉ ngơi trên cả nước vẫn rất hạn chế. Một số dự án Bất Động Sản khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang nghỉ ngơi được khai trương mở bán trong 6 tháng đầu năm 2021 như : biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang nghỉ ngơi New World Phu Quoc Resort ( Phú Quốc, Kiên Giang ), khách sạn 5 sao Wink Hotels ( Q. 1, TP. Hồ Chí Minh ), khách sạn 4 sao Yes Hotel ( Thành Phố Đà Nẵng ) .
Công suất thuê phòng khách sạn toàn thị trường trong nửa đầu năm 2021 có xu hướng tăng ở giai đoạn cuối quý I và đầu quý II/2021 khi nhu cầu tham quan, du lịch trong dịp nghỉ lễ tăng lên. Tuy nhiên sang nửa cuối quý I/2021, dịch bệnh bùng phát trở lại, các doanh nghiệp kinh doanh khách sạn lại tiếp tục gặp khó khăn khi nhu cầu thuê và công suất thuê phòng sụt giảm mạnh. Việc các khách sạn đăng ký làm địa điểm cách ly có trả phí được coi là một trong những giải pháp tình thế để tăng tỷ lệ lấp đầy phòng và cải thiện doanh thu tuy nhiên thực tế không mang lại lợi ích kinh tế cao.
Giá thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2021 giảm so với thời điểm cuối năm 2020 ở mức bình quân khoảng 15-20%.
e ) Đối với bất động sản công nghiệp
Trong 6 tháng đầu năm 2021, nhiều dự án khu công nghiệp tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước được phê duyệt với quy mô hàng nghìn hecta diện tích đất nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư, mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong tương lai. Tính đến hết quý I, cả nước có 370 khu công nghiệp mới được thành lập với tổng diện tích đạt hơn 115 nghìn ha (theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp của cả nước tăng cao, luôn duy trì ở mức bình quân trên 75%. Một số địa phương có tỷ lệ lấp đầy rất cao như: tại khu vực phía Bắc là Hà Nội 90%, Bắc Ninh 95%; phía Nam có Bình Dương gần như không còn chỗ trống với tỉ lệ lấp đầy lên đến khoảng 99%, sau đó là Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh (Theo Colliers Việt Nam).
Mặc dù cả 02 đợt bùng phát dịch bệnh trong nửa đầu năm đều Open tại một số ít khu công nghiệp và làm tác động ảnh hưởng lớn đến sản xuất của doanh nghiệp, nhưng chỉ số sản xuất công nghiệp 5 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng 9,9 % so với cùng kỳ năm 2020 ( Theo Tổng cục Thống kê ). Giá cho thuê đất tại những khu công nghiệp 6 tháng đầu năm 2021 cũng có xu thế tăng khá cao so với năm 2020 và đã thiết lập đỉnh giá mới trong quý I / 2021, tăng 8,1 % so với cùng kỳ năm 2020 .
a ) Một số yếu tố tác động ảnh hưởng tích cực đến thị trường
– Trong 6 tháng đầu năm 2021, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới tăng 44,8%, số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng 19,6% so với cùng kỳ năm trước (Thống kê từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh – Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Đây là tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm nay.
– Lãi suất cho vay giảm cùng với việc gửi tiết kiệm ngân sách và chi phí hoặc góp vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh thương mại kém hiệu suất cao đã góp thêm phần kích thích việc vay vốn để mua nhà cũng như góp vốn đầu tư bất động sản khi tiềm năng tăng giá bất động sản hoàn toàn có thể đem lại doanh thu lớn hơn cho những nhà đầu tư trong tình hình dịch bệnh còn nhiều rủi ro tiềm ẩn diễn biến phức tạp lúc bấy giờ .
– Sự tăng trưởng can đảm và mạnh mẽ của đầu tư và chứng khoán cũng có ảnh hưởng tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản khi nguồn vốn đổ vào bất động sản từ sàn chứng khoán trong 6 tháng đầu năm có thời gian tăng mạnh do những nhà đầu tư phân chia một phần vốn và doanh thu và tin cậy bất động sản là kênh góp vốn đầu tư bảo đảm an toàn trong thời gian nền kinh tế tài chính đang gặp khó khăn vất vả do dịch bệnh .
– Một số thông tin quy hoạch được công bố tại những địa phương trong tiến trình đầu năm và thông tin về một số ít dự án Bất Động Sản được những tập đoàn lớn lớn dự kiến tiến hành đã khiến nhiều người kỳ vọng về tiềm năng tăng giá của bất động sản và tham gia mua và bán, đầu tư mạnh .
– Nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI tiếp tục đạt mức cao. Theo số liệu tổng hợp của Tổng Cục Thống kê, tính đến 20/6/2021 tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt 15,27 tỷ USD, bằng 97,4% so với cùng kỳ năm 2020. Tuy nhiên, vốn thực hiện của dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 9,24 tỷ USD, tăng 6,8% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó ngành công nghiệp chế biến chế tạo thu hút nguồn vốn lớn nhất trong tổng vốn thực hiện (trong 5 tháng đầu năm chiếm tỷ lệ 72,3%). Đây là tín hiệu tích cực cho thấy tiềm năng phát triển của loại hình bất động sản công nghiệp.
b ) Một số yếu tố tác động ảnh hưởng xấu đi đến thị trường
– Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm chịu ảnh hưởng của hai đợt bùng phát dịch bệnh Covid-19 (kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và từ cuối tháng 4 đến nay) nên nguồn cung, tình hình giao dịch của một số phân khúc bất động sản có xu hướng giảm so với thời điểm cuối năm 2020. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thậm chí chờ giải thể hoặc giải thể.
– Sự biến động của một số yếu tố đầu vào của ngành xây dựng như giá vật liệu xây dựng tăng, đặc biệt là giá thép tăng mạnh trong thời gian gần đây cũng có những tác động nhất định tới việc triển khai các dự án bất động sản mới, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và giá thành sản phẩm bất động sản trong thời gian tới (Theo tính toán, giá thép tăng 40% có thể khiến giá thành xây dựng nhà ở tăng thêm từ 2% đến 4%).
– tin tức tương quan đến thị trường bất động sản trong 1 số ít thời gian chưa rõ ràng và kịp thời đã dẫn đến bị giới đầu tư mạnh tận dụng thổi giá gây nhiễu động thị trường .
– Mục tiêu phát triển kinh tế 6 tháng cuối năm 2021: Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trường hợp dịch bệnh cơ bản được khống chế trong tháng 7/2021, dựa trên kết quả tăng trưởng kinh tế 6 tháng đầu năm 2021, thì mục tiêu tăng trưởng GDP trong quý III tăng 6,2%; quý IV tăng 6,5% để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP cả năm 2021 ở mức 6%. Do đó, lãi suất dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện nay và sẽ là điều kiện hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản và người có nhu cầu vay mua nhà và bất động sản để đầu tư.
– Các chính sách mới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản: Một số chính sách mới ban hành trong nửa đầu năm 2021 về thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, quản lý các dự án đầu tư xây dựng, phát triển các khu đô thị, phát triển các dự án nhà ở xã hội sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản; trong đó đã cắt giảm quy trình, thủ tục trong phát triển dự án bất động sản; định hướng để phát triển dòng sản phẩm bất động sản giá rẻ, hỗ trợ nguồn vốn cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội với mục đích cân đối cung – cầu, cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường.
– Hoạt động quản lý thị trường bất động sản tại các địa phương: Việc rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự, thủ tục, điều kiện pháp lý đối với các dự án bất động sản tiếp tục được đẩy mạnh tại các địa phương. Theo đó, những dự án không đủ điều kiện để triển khai sẽ bị thu hồi đất, thu hồi dự án hoặc phải thực hiện đấu giá, xác định lại giá đất của các dự án.
– Quá trình đô thị hóa: Công tác quy hoạch và phát triển đô thị tại các địa phương tiếp tục được đẩy mạnh, các dự án đầu tư hạ tầng và các dự án nhà ở, khu đô thị mới được phê duyệt và triển khai thực hiện sẽ tạo ra tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản tại khu vực này khi nhu cầu và nguồn cung tăng lên.
– Tính chu kỳ theo năm của thị trường bất động sản: Theo chu kỳ, giai đoạn nửa cuối quý III và quý IV thường là thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động hơn giai đoạn đầu năm khi nguồn cung, nhu cầu, lượng giao dịch hầu hết đều tăng ở các loại hình bất động sản trên thị trường.
– Giá vật liệu xây dựng: Giá một số loại vật liệu xây dựng, đặc biệt giá thép tăng cao trong nửa đầu năm 2021, tuy đã giảm trong tháng 6 nhưng có thể tiếp tục giữ ở mức cao có thể ảnh hưởng đến giá thành bất động sản trong tương lai.
a ) Đối với nhà tại, đất nền
Nguồn cung nhà ở mới trong nửa cuối năm 2021 được bổ trợ không nhiều khi trình tự, thủ tục, điều kiện kèm theo so với những thanh toán giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai liên tục được trấn áp ngặt nghèo. Bên cạnh đó, việc giá những loại vật tư nguồn vào tăng hoàn toàn có thể ảnh hưởng tác động đến giá tiền của mẫu sản phẩm khiến cho những nhà đầu tự tạo lập bất động sản xem xét trong việc tiến hành dự án Bất Động Sản .
Ngày 23/4/2021, Ngân hàng nhà nước ra quyết định mức lãi suất vay vốn để mua, thuê mua nhà mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm.
Trong 6 tháng đầu năm 2021, Đồng Nai hủy kế hoạch sử dụng đất của 535 dự án với tổng diện tích 4.600ha, TP. Hà N8; thông qua danh mục thu hồi đất của 1.738 dự án với tổng diện tích trên 6.000ha, 13 dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh được Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi đất khi quả 20 năm vẫn chưa thực hiện đầu tư, UBND tỉnh yêu cầu 351 dự án bất động sản phải thực hiện xác định lại giá đất, tỉnh Thanh Hóa sẽ tổ chức đấu giá 864 dự án với tổng diện tích đất theo quy hoạch là 1.676,2ha,…
Quy hoạch đô thị ven sông Hồng, đường vành đai 4 ( tại Thành Phố Hà Nội ), dự án Bất Động Sản lan rộng ra đường quốc lộ 50 nối TP Hồ Chí Minh và những tỉnh Miền Tây, 100 dự án Bất Động Sản tăng trưởng nhà ở tại Quảng Nam, Khu đô thị Sơn La, dự án Bất Động Sản khu đô thị mới 219 ha tại Hưng Yên, dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng trường bay Gò Găng quy mô 249 ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu, …
Nguồn cung mới đa phần vẫn sẽ là nhà ở căn hộ cao cấp trung và hạng sang. Số lượng dự án Bất Động Sản nhà tại xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp liên tục hạn chế. Ngoài ra, nguồn cung căn hộ cao cấp trong thời hạn tới sẽ phong phú hơn sau khi việc thiết kế xây dựng căn hộ cao cấp căn hộ cao cấp có diện tích quy hoạnh tối thiểu 25 m ” đã được Bộ Xây dựng được cho phép ” .
Phân khúc nhà ở và đất nền trong tương lai có tiềm năng tăng trưởng tốt khi những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư hạ tầng và những dự án Bất Động Sản nhà tại, khu đô thị mới sẽ được phê duyệt và triển khai tiến hành. Bên cạnh đó, việc những ngân hàng nhà nước thương mại giảm lãi suất vay và đưa ra những gói lãi suất vay khuyễn mãi thêm cho vay, tăng thời hạn cho vay mua nhà cũng sẽ góp thêm phần giảm áp lực đè nén lãi vay, thôi thúc tăng lượng thanh toán giao dịch nhà ở trong tương lai .
Trong ngắn hạn thị trường nhà đất khó có thể xảy ra cơn sốt đất như trước đó (Thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021) do các cơ quan quản lý nhà nước đang kiểm soát sốt đất khá tốt, đồng thời các nhà đầu tư chưa tham gia ngay mà còn chờ thị trường tự điều chỉnh xuống ngưỡng hợp lý. Giá đất nền trong khu dân cư hiện hữu trong nửa cuối năm 2021 có thể giảm nhẹ nhưng vẫn tiếp tục giữ ở mức cao tại một số địa phương.
Lượng giao dịch căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề, đất nền dự báo sẽ tăng khoảng 5-15% trong nửa cuối năm 2021.
Giá thanh toán giao dịch thứ cấp nhà tại tại những dự án Bất Động Sản sẽ vẫn có xu thế tăng dần theo quý. Đối với nhà ở căn hộ chung cư cao cấp, mặt phẳng giá tại phân khúc trung và hạng sang liên tục bị đẩy cao, trong đó những đô thị lớn như TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hoàn toàn có thể Open những dự án Bất Động Sản nhà ở có mức giá cả sơ cấp rất cao so với trung bình khu vực .
b ) Đối với văn phòng cho thuê, mặt phẳng thương mại
Nguồn cung mới văn phòng cho thuê hạng A, B sẽ được bổ trợ từ 1 số ít dự án Bất Động Sản tòa nhà văn phòng sẽ triển khai xong và có kế hoạch ra đời thị trường trong nửa cuối năm 2021. Bên cạnh đó, những dự án Bất Động Sản văn phòng hạng C và khối đế tòa nhà hỗn hợp sẽ liên tục phân phối thêm cho thị trường nhiều diện tích quy hoạnh cho thuê với mức giá cạnh tranh đối đầu hơn, đặc biệt quan trọng là ở những khu vực ngoài TT .
Đối với văn phòng cho thuê, nhu yếu thuê và tỷ suất lấp đầy văn phòng trong 6 tháng cuối năm 2021 dự kiến tăng nhẹ, giá cho thuê liên tục không thay đổi .
Phân khúc bất động sản thương mại tiếp tục gặp khó khăn nhất là đối với các cơ sở thương mại cho thuê tại khu vực phía Nam khi dịch bệnh vẫn còn rất căng thẳng. Giá cho thuê các mặt bằng thương mại tại các khu vực kiểm soát được dịch bệnh trong 6 tháng cuối năm có thể tăng nhẹ do nhu cầu kinh doanh tăng lên.
c ) Đối với khách sạn, khu du lịch nghỉ ngơi
Trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay vẫn đang có diễn biến phức tạp, độ PC là khu vực phía Nam, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong nửa cuối năm 2021 sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Giá cho thuê phòng khách sạn, khu du lịch tiếp tục giảm, tỷ lệ lấp đầy ở mức thấp.
Các dự án Bất Động Sản mới tại một số ít địa phương hoàn toàn có thể sẽ được mở bán tuy nhiên tỷ suất hấp thụ không cao. Giá bán thứ cấp tại những dự án Bất Động Sản sẽ liên tục giảm và lượng thanh toán giao dịch ít do năng lực khai thác và tiềm năng tăng giá gặp nhiều khó khăn vất vả .
d ) Đối với bất động sản công nghiệp
Nguồn cung bất động sản công nghiệp trong 6 tháng cuối năm được bổ trợ thêm từ 1 số ít dự án Bất Động Sản với quy mô diện tích quy hoạnh hoàn toàn có thể ở mức trên 100 ha .
Trước khi bùng phát làn sóng Covid-19 lần thứ 4, Việt Nam được đánh giá là một trong những nước kiểm soát dịch bệnh tốt, phân khúc bất động sản công nghiệp theo đó trở thành tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, thời gian gần đây có hiện tượng làm chậm lại tình hình này, đó là một số khu công nghiệp có số ca lây nhiễm rất lớn đã tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp nói riêng và thị trường nói chung.
Mặc dù giá cho thuê đất khu công nghiệp tăng cao trong thời gian qua, nhưng theo Savills, Việt Nam đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng của 54 thị trường tại 21 quốc gia khi chi phí nhân công và năng lượng đều ở mức thấp. Do đó, nhu cầu thuê và tỷ lệ lấp đầy của bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Giá cho thuê sẽ tăng nhẹ so với 6 tháng đầu năm.
Từ tác dụng nghiên cứu và phân tích, nhìn nhận và dự báo diễn biến thị trường bất động sản cho thấy, để thị trường tăng trưởng vững chắc trong thời hạn tới, việc quản trị nhà nước so với thị trường bất động sản cần một số ít giải pháp sau :
+ Tiếp tục nghiên cứu và điều tra đề xuất kiến nghị những giải pháp khuyến khích tăng trưởng nhà tại xã hội, nhà ở giá thấp để phân phối nhu yếu của phần nhiều người dân, đặc biệt quan trọng là người thu nhập thấp khu vực đô thị ;
+ Việc tăng trưởng, lan rộng ra những khu công nghiệp tại những tỉnh thành cân được tạo điều kiện kèm theo để tăng nguồn cung nhằm mục đích cung ứng nhu yếu góp vốn đầu tư, sản xuất và hạn chế việc tăng giá quá cao hoàn toàn có thể làm suy yếu năng lực cạnh tranh đối đầu về giá so với những nước. Tuy nhiên, việc tăng trưởng dự án Bất Động Sản cần thực thi có kế hoạch, theo quy hoạch, tránh thực trạng tăng trưởng ồ ạt, cần đồng điệu với việc tăng trưởng hạ tầng và liên kết mạng lưới giao thông vận tải tại khu vực dự án Bất Động Sản ;
+ Tiếp tục theo dõi, kiểm tra tình hình dịch chuyển giá vật tư kiến thiết xây dựng nói chung, giá thép nói riêng và có giải pháp giải quyết và xử lý kịp thời, tránh thực trạng những doanh nghiệp tận dụng việc tăng giá vật tư để đẩy cao giá bán những mẫu sản phẩm bất động sản, đặc biệt quan trọng là giá nhà ở .
+ Tiếp tục theo dõi để kịp thời trấn áp thị trường, phòng ngừa năng lực giá đất tăng nóng cục bộ xảy ra trong nửa cuối năm khi dịch bệnh được trấn áp tốt và dòng vốn tập trung chuyên sâu vào thị trường bất động sản tăng lên do lãi suất vay thấp, nhiều nghành góp vốn đầu tư gặp khó khăn vất vả ;
+ Các địa phương cần liên tục trấn áp ngặt nghèo hoạt động giải trí khai thác, sử dụng đất, cung ứng thông tin vừa đủ, kịp thời, minh bạch về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lộ trình tiến hành những dự án Bất Động Sản ; phát hiện và giải quyết và xử lý triệt để những đối tượng người tiêu dùng đưa tin sai thực sự, gây tác động ảnh hưởng xấu đi đến thị trường .
Trên đây là Báo cáo diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021 và dự báo diễn biến trong thời hạn tới của Viện Kinh tế kiến thiết xây dựng .
Viện Kinh tế thiết kế xây dựng kính báo cáo giải trình và xin quan điểm chỉ huy của Bộ trưởng. / .
(Theo Viện Kinh tế xây dựng)
Có lẽ bạn cần biết: QUY TRÌNH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG CHUNG CƯ – CĂN HỘ
Xem thêm bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây
Xem thêm các tin tức hot tại đây
Xem thêm: Siết vốn đầu cơ bất động sản
Trải nghiệm mới :
Thân mời bạn đọc cóquan điểm hoặc bài viết san sẻ xin gửi về hòm thư Email: chodat.com .vn0@gmail.com nhé.
Source: https://wada.byxar.com
Category: Bất động sản
