Những cơn trồi sụt về giá đất
Huyện Nhơn Trạch nằm ở phía tây nam tỉnh Đồng Nai, cách TT TP TP HCM khoảng chừng 30 km theo tỉnh lộ 25B .Huyện có ba mặt giáp sông, gồm có sông Đồng Nai ở phía bắc, sông Nhà Bè ở phía tây, những con sông Lòng Tàu, Đồng Tranh, Thị Vải ở phía nam và đông nam .
Phía bắc giáp huyện Long Thành và TP HCM, phía đông giáp huyện Long Thành và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, phía tây và phía nam giáp TP HCM.
Với vị trí như vậy, Nhơn Trạch được xác lập là đầu mối giao thông vận tải quan trọng gắn liền với tăng trưởng đô thị, dịch vụ và công nghiệp của vùng kinh tế tài chính trọng điểm phía Nam ; đặc biệt quan trọng là cầu nối giữa hai TT kinh tế tài chính lớn là TP TP HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu .
Vị trí huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai. (Nguồn ảnh: Google Maps).
Những cơn nóng lạnh bất thường của nhà đất giai đoạn 2002 – 2012, cùng với thông tin quy hoạch về thành phố Nhơn Trạch mới được giới đầu tư nắm bắt đã nhiều lần đẩy giá đất Nhơn Trạch lên cao, tạo ra nhiều cơn sốt đất.
Cơn sốt đất tiên phong diễn ra vào năm 1996, khi Quy hoạch tổng thể và toàn diện thiết kế xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch được Thủ tướng nhà nước phê duyệt .Thời điểm đó, Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai đã chỉ huy tiến hành nhiều dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng trên địa phận Nhơn Trạch, đặc biệt quan trọng là những khu công trình công nghiệp và đô thị mới. Năm 1997, Quy hoạch chung thiết kế xây dựng khu công nghiệp Nhơn Trạch quy mô 2.700 ha đã được tiến hành .Hạ tầng cải tổ sẽ kéo theo dấu chân của giới góp vốn đầu tư, doanh nghiệp, từ đó hàng loạt dự án Bất Động Sản lớn được tiến hành, giá bất động sản cũng tăng cao .Cơn sốt đất thứ hai vào năm 2006, khi có thông tin xây cầu nối với Q. 9, TP HCM. Đến năm năm trước, cơn số đất diễn ra lần thứ ba là sau sự kiện dự án Bất Động Sản trường bay quốc tế Long Thành được trải qua chủ trương góp vốn đầu tư .Năm năm nay diễn ra thông tin kích thích thị trường nhà đất Nhơn Trạch khi TP TP HCM đề xuất kiến nghị Thủ tướng đồng ý chấp thuận chủ trương bổ trợ quy hoạch kiến thiết xây dựng cầu thay thế sửa chữa phà Cát Lái .Lần gần đây nhất là Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai họp với TP TP HCM về giải pháp xây cầu Cát Lái vào hồi tháng 8/2018 .Thị trường bất động sản Nhơn Trạch đã trải qua nhiều dịch chuyển. Thành phố mới Nhơn Trạch từng một thời lôi cuốn giới góp vốn đầu tư trong và ngoài nước, với loạt dự án Bất Động Sản điển hình nổi bật như khu đô thị mới Đông TP HCM – Swan Park ( 941 ha ), Phước An ( 150 ha ), Sunflower ( 150 ha ), …Tuy nhiên, vào quá trình 2017 – 2018, khi cơn sốt đất dần nguội lạnh, nhiều dự án Bất Động Sản, khu đô thị TT dù hạ tầng triển khai xong vẫn vắng bóng người ở. Khu đô thị mới Long Thọ – Phước An quy mô 223 ha, do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị ( HUD ) làm chủ góp vốn đầu tư và được tiến hành từ năm 2005 .
Đây là một trong những dự án đầu tiên và có quy mô lớn, đã có hệ thống hạ tầng đường sá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, từ năm 2017, các lô đất vẫn chỉ là những bãi trồng sắn rộng lớn.
Khu đô thị mới Long Thọ – Phước An đìu hiu, hoang lạnh. (Ảnh: Zing News).
Hay như dự án Bất Động Sản Đông Hồ Chí Minh – Swan Park ( 941 ha ), có vốn góp vốn đầu tư lên đến 6 tỉ USD. Dự án này do CTCP Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ góp vốn đầu tư cũng chịu chung số phận dù nhiều khu vực đã đồng bộ hạ tầng .
Theo khảo sát từ Tiền phong, giá đất nền dự án tại Nhơn Trạch giai đoạn này đã giảm từ 3 – 7 triệu đồng/m2 xuống còn 1,3 – 1,8 triệu đồng/m2. Các giao dịch bất động sản vẫn trầm lắng.
Sau hơn 20 năm quy hoạch thành phố mới và 10 năm kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch thành đô thị mới, Nhơn Trạch vẫn chỉ thưa thớt những căn biệt thự cao cấp bỏ phí, vắng bóng người .
Động lực thúc đẩy bất động sản tăng nhiệt
Hạ tầng giao thông vận tải thiếu liên kết từng là một trong những hạn chế lớn của huyện Nhơn Trạch. Các khu dân cư, khu đô thị thiếu những dịch vụ đi kèm, khu công trình công cộng .Tuy nhiên, điểm nghẽn này đang dần được khắc phục. Loạt tuyến đường, dự án Bất Động Sản giao thông vận tải đã, đang và sắp được tiến hành tạo sự đồng nhất về hạ tầng, góp thêm phần thôi thúc tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội của huyện .Cùng với những tuyến đường hiện hữu, năm 2020, huyện Nhơn Trạch có những bước tiến lớn về hạ tầng khi triển khai xong hai tuyến đường giao thông vận tải trọng điểm là đường 319 ( từ TT huyện Nhơn Trạch đến đường cao tốc TP TP HCM – Long Thành – Dầu Giây ) và đường liên cảng Phước An ( từ đường 319 – TT huyện Nhơn Trạch chạy xuyên qua những KCN trên địa phận đến cảng Phước An ) .
Điểm nghẽn về hạ tầng giao thông tại Nhơn Trạch đang dần được khăc phục. (Ảnh: SCC).
Nhơn Trạch sẽ liên kết liên thông với khu vực đô thị Long Thành bằng tuyến đường 319 lê dài và hiên chạy dọc cảnh sắc sông Đồng Nai .Theo kiểm soát và điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt, đô thị mới Nhơn Trạch có quy mô 41.078 ha, chia thành 8 khu vực, trong đó có 4 khu vực tăng trưởng đô thị, 3 khu vực tăng trưởng công nghiệp, cảng, dịch vụ phục vụ hầu cần và một khu vực bảo tồn sinh thái xanh rừng ngập mặn .Riêng trong kế hoạch sử dụng đất năm 2021 được Ủy Ban Nhân Dân tỉnh phê duyệt, huyện có 209 dự án Bất Động Sản được tiến hành với quy mô sử dụng đất hơn 6.000 ha .Cụ thể, hạ tầng giao thông vận tải có 35 dự án Bất Động Sản với diện tích quy hoạnh hơn 1.100 ha, cần tịch thu 890 ha đất. 84 dự án Bất Động Sản khu dân cư có diện tích quy hoạnh gần 3.850 ha .Trong đó, có một số ít dự án Bất Động Sản về giao thông vận tải phải sử dụng diện tích quy hoạnh đất lớn là đường cao tốc Bến Lức – Long Thành khoảng chừng 161 ha, đi qua địa phận 3 xã Vĩnh Thanh, Phước An, Phước Khánh ; đường liên cảng 150 ha thuộc địa phận xã Đại Phước, Phước Khánh, vốn góp vốn đầu tư 31.320 tỷ đồng ; cầu đường giao thông Q. 9 ( nay là TP Quận Thủ Đức ) – Nhơn Trạch ( đường vành đai 3 ) 127 ha đi qua xã Long Tân, Phú Thạnh, Vĩnh Thanh ; đường 25C 103 ha ; đường vào khu công nghiệp Ông Kèo 91 ha ; tăng cấp lan rộng ra đường 25B 88 ha, …Khu vực tăng trưởng tỷ lệ cao gồm hàng loạt vùng đất gò đồi số lượng giới hạn bởi những tuyến đường 25A, hương lộ 19 và đường tỉnh 769. Khu vực hạn chế tăng trưởng, kiến thiết xây dựng tỷ lệ thấp thuộc vùng đất thấp trũng dọc những sông Đồng Nai, Nhà Bè, Lòng Tàu, Đồng Tranh, Thị Vải … để không ảnh hưởng tác động đến thoát nước vùng và những yếu tố thiên nhiên và môi trường, biến hóa khí hậu .
Phát triển mở rộng từ xã Hiệp Phước (đô thị loại V hiện hữu) và trung tâm huyện Nhơn Trạch để hình thành lõi đô thị. Mở rộng lõi đô thị về phía Bắc và phía Đông đến hết ranh giới huyện Nhơn Trạch, về phía Nam đến đường cao tốc Bến Lức – Long Thành, về phía Tây đến đường qua phà Cát Lái đi TP HCM.
Tại khu vực TT đô thị kiến thiết xây dựng quy mô đô thị nén với những khu công trình hỗn hợp ; tỷ lệ thiết kế xây dựng khoảng chừng 40 – 70 % ; tầng cao trung bình từ 6 – 8 tầng ( một số ít khu công trình điểm nhấn cao trên 35 tầng ) .Tại khu vực dải đô thị vành đai tỷ lệ kiến thiết xây dựng khoảng chừng 30 – 50 %, tầng cao trung bình từ 3 – 6 tầng ( 1 số ít khu công trình điểm nhấn cao trên 20 tầng ). Khu vực dân cư hiện hữu chỉnh trang và dải đô thị ven sông Đồng Nai tỷ lệ thiết kế xây dựng khoảng chừng 20-40 % ; tầng cao trung bình từ 2-3 tầng .Hình thành những khoảng trống cao tầng liền kề, tính năng hỗn hợp dọc những tuyến đường chính đô thị như : tuyến 25B, 25C, đường vành đai 3 và giảm dần tỷ lệ cũng như chiều cao khu công trình vào trong những ô phố …Ngoài ra, thông tin xây Cầu Cát Lái cũng góp thêm phần tạo sự sôi động của thị trường bất động sản Nhơn Trạch. Đồng thời, khi trường bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động giải trí hứa hẹn sẽ tạo diện mạo mới cho khu vực kinh tế tài chính phía đông Hồ Chí Minh .Theo Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai, việc tiến hành cầu Cát Lái sẽ xử lý tốt việc liên kết giao thông vận tải giữa Đồng Nai – TP TP HCM và vùng kinh tế tài chính trọng điểm phía Nam. Đồng thời đây cũng là một bước đệm thuận tiện để liên kết giao thông vận tải với dự án Bất Động Sản Cảng hàng không Quốc tế Long Thành .Bên cạnh đó, Phó quản trị Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai Võ Tấn Đức mới gần đây đã chủ trì cuộc họp nhằm mục đích đẩy nhanh tiến trình thi công dự án Bất Động Sản đường Vành đai 3 TP TP HCM, đoạn qua địa phận huyện Nhơn Trạch .
Khu vực cầu vượt Tân Vạn. (Ảnh: BĐS Danh Khôi).
Dự án thành phần 1A của dự án Bất Động Sản Tân Vạn – Nhơn Trạch quá trình 1 thuộc đường Vành đai 3 TP TP HCM có chiều dài là 8,7 km, với tổng mức góp vốn đầu tư gần 5.330 tỷ đồng, từ nguồn vốn ODA Nước Hàn và vốn đối ứng. Dự kiến khu công trình sẽ được thi công kiến thiết xây dựng đầu quý III / 2021 .Từ một huyện thuần nông, đến nay diện mạo huyện Nhơn Trạch đã đổi khác tích cực khi ghi nhận sự tăng trưởng nhanh gọn của hạ tầng giao thông vận tải .Tương lai, huyện Nhơn Trạch đặt ra tiềm năng đến năm 2025, cơ bản đạt những tiêu chuẩn đô thị loại II, sau năm 2030 sẽ đạt đô thị loại I. Nhơn Trạch cùng với Long Thành cũng được tỉnh Đồng Nai xác lập trở cực tăng trưởng quan trọng trong quá trình 2020 – 2025 .
Tới đây, khi một số tuyến đường cao tốc, vành đai, cầu được xây dựng và giao thông được kết nối, huyện Nhơn Trạch sẽ là nơi thu hút nhiều người dân TP HCM về sinh sống.
Đặc biệt, trong giai đoạn 2021 – 2025, cầu Cát Lái được xây dựng. Do đó, huyện đã phối hợp với tỉnh đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều khu dân cư.
Phó quản trị Ủy Ban Nhân Dân huyện Nhơn Trạch Nguyễn Thế Phong vấn đáp phỏng vấn báo Đồng Nai .
Điểm sáng của thị trường nhà đất phía Nam
Giá đất nền Nhơn Trạch tăng giá mạnh sau Tết. (Ảnh: BĐS Phước Bình).
JLL Nước Ta cho biết thêm, thị trường Đồng Nai đang trên đà tăng trưởng với hàng loạt hạ tầng giao thông vận tải được chú trọng góp vốn đầu tư .Tại Nhơn Trạch, hạ tầng chính là một trong những tác nhân quan trọng đưa bất động sản khu vực này lên cao trong thời hạn qua. Nhờ những ” thay da đổi thịt ” về hạ tầng, thị trường Bất Động Sản Nhà Đất Nhơn Trạch đang sôi động trở lại sau khoảng chừng thời hạn ngưng trệ .Theo tìm hiểu và khám phá, mặt phẳng giá đất nền tại địa phận Nhơn Trạch, Đồng Nai vẫn đang có khunh hướng tăng giá kể từ sau Tết Nguyên đán. Mức tăng trung bình ghi nhận từ 3 triệu đồng / mét vuông. Nếu so sánh với năm 2019, giá đất hiện cao gấp khoảng chừng ba lần .Hiện giá đất thổ cư được rao bán trung bình 9 – 16 triệu đồng / mét vuông tùy vị trí, diện tích quy hoạnh. Đơn cử như đất mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, xã Long Tân có giá bán cao nhất 16 triệu đồng / mét vuông, diện tích quy hoạnh phong phú 80 mét vuông, 100 mét vuông, 120 mét vuông .Đối với đất nền những dự án Bất Động Sản như Long Tân City, Mega City 2, HUD, Xâu dựng Thành Phố Hà Nội, … có giá bán thấp nhất 7 triệu đồng / mét vuông, cao nhất 25 triệu đồng / mét vuông .Cụ thể, giá cả đất nền HUD Nhơn Trạch được rao bán từ 12 triệu / mét vuông so với biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang đường 53 m ; nhà phố giá từ 7 triệu / mét vuông ; nhà vườn giá từ 6,5 triệu / mét vuông .Giá bán đất nền XDHN Nhơn Trạch, tùy thuộc vào diện tích quy hoạnh và đường trước nhà bao nhiêu mét. Ngoài ra, việc gần những tiện ích lớn của dự án Bất Động Sản cũng quyết định giá .Theo đại diện thay mặt Sàn thanh toán giao dịch BĐS Phước Bình cho biết, đã có rất nhiều người đang chăm sóc, tìm mua đất nền dự án Bất Động Sản HUD, XDHN Nhơn Trạch dã có sổ. Giá đất nền hai nơi này đã tăng 30 % .Trong khi đất nền tăng giá, thì đất nông nghiệp, đất ở xen kẹt trong dân vẫn không tăng giá, có nơi giá giảm nhẹ. Xu hướng tìm mua những khu vực có quy hoạch hạ tầng chuyên nghiệp và bài bản, đất đã có sổ là khá rõ .Hiện đất nông nghiệp được rao bán với giá từ 1,4 triệu đồng / mét vuông. Tại xã Phước Khánh, lô đất nông nghiệp 1.000 mét vuông có giá bán 1,4 tỷ đồng. Cũng tại xã này, một lô đất nông nghiệp 800 mét vuông được rao bán với giá 1,3 tỷ đồng. Ở những xã khác, giá đất nông nghiệp cũng được rao bán trung bình từ 1,4 triệu đồng / mét vuông .Theo khảo sát trên những trang chuyên mua và bán nhà đất Nhơn Trạch như batdongsan.com.vn, alonhadat.com.vn, nha.chotot.com, nhiều tin đăng bán đất phân lô, thổ cư, nông nghiệp ở những xã Phú Thạnh, Phú Hữu, Phước An, Phước Khánh … Đất bán có diện tích quy hoạnh phong phú từ khoảng chừng 50 mét vuông đến hơn 10.000 mét vuông .
Thông tin rao bán bất động sản Nhơn Trạch trên Batdongsan.com. (Ảnh chụp màn hình).
Đất nông nghiệp được rao bán với giá từ 1,4 triệu đồng / mét vuông. Về đất thổ cư, giá đất được rao bán trung bình 7 – 16 triệu đồng / mét vuông tùy vị trí, diện tích quy hoạnh. Đơn cử như đất mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, xã Long Tân có giá bán cao nhất 16 triệu đồng / mét vuông, diện tích quy hoạnh phong phú 80 mét vuông, 100 mét vuông, 120 mét vuông .
Theo một số môi giới, giá đất Nhơn Trạch tăng mạnh gần đây một phần là do nhiều dự án hạ tầng, quy mô lớn trên địa bàn sắp triển khai.
Bất động sản khu vực Nhơn Trạch được kỳ vọng còn nhiều dư địa để tăng trưởng. Tuy nhiên, nhiều chuyên viên quan tâm rằng nhà đầu tư nên thận trọng trước những thông tin nhà đất tại khu vực này .Gần đây nhất, Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Đồng Nai cũng có thông tin về việc giải quyết và xử lý dứt điểm phân lô, bán nền trái phép đất nông nghiệp và siết chặt việc phân lô bán nền đất không hợp pháp .
Source: https://wada.byxar.com
Category: Vòng quanh đất nước
